di Francesco Carlà

"Il Mattone ripartira'"

del 9/03/2015
di Francesco Carlà
Una settimana fa sono tornato sul
tema: "Quando riparte il Mattone
Italico e come si Valuta un immobile".

Tantissime email, a conferma che si
tratta di un tema caldo
dalle nostre parti.

Anche se noi abbiamo le nostre
strategie d'investimento che ci
tengono tranquilli e ... Maratoneti.


Pubblico una risposta di un Fwiano
assai esperto nel ramo: Raffaele Zanoli,
Professore Ordinario di Estimo
alla facoltà di Ingegneria e Dipartimento
di Scienze Agrarie, Alimentari e Ambientali
Università Politecnica delle Marche.

Molte cose che scrive le condivido,
compreso il condizionale sul primo
e secondo paragrafo e la cautela
sull'ottimismo finale.

Consiglio a tutti, caldamente, la
lettura. Improbabile trovare tanta
qualita' di indicazioni e semplicita'
di esposizione insieme.

Grazie Prof. Zanoli.


-Zanoli
"Il valore di un immobile - secondo la
normativa evidente - dovrebbe essere
valutato “a prezzo di mercato”.
Tutte le linee guida per le valutazioni
immobiliari, quelle fatte da Tecnoborsa
(Codice della Valutazioni immobiliari) e
quelle endorsed dall’ABI, parlano di
valore di mercato come metodo primario
di stima.

Nei fatti, ciò significa che il valore
dipende dal prezzo di immobili SIMILI
compravenduti di recente.
Ovviamente, in periodi di forte discesa,
questo valore di mercato è appunto …
assai provvisorio.

Tuttavia, nell’estimo, il valore di un
bene dovrebbe anche non discostarsi dalla
capitalizzazione dei suoi rendimenti attesi,
così come un titolo. Almeno in principio.

Il cosiddetto Income Approach dunque permette
di approssimare il valore di un immobile
sulla base della capitalizzazione dei
rendimenti attesi (cioè gli affitti al netto
di tutte le spese, imposte, quote di
assicurazione, inesigibilità, sfitti, ecc.).

Per determinare il valore di un immobile in
questo modo ci si scontra con due ordini di
problemi:

1) la stima della % di spese da detrarre -
ordinariamente - agli affitti lordi. In questa
fase storica, con la bassa esigibilità dei canoni,
l’elevata quota di sfitti e l’incognita di ulteriori
inasprimenti fiscali, è ragionevole portare in
detrazione tra il 60 e il 75% degli affitti lordi,
a seconda della piazza!

2) la scelta del “giusto” tasso di capitalizzazione,
visto che bisogna scontare la bassa liquidità
dell’investimento immobiliare e il rischio associato
a questo tipo di investimento. Esistono vari metodi
additivi che si basano sull’aggiunta di spread a
un tasso base, di solito preso come saggio di
rendimento di investimenti risk free (diciamo -
con molta approssimazione - un  titolo a rendimento
fisso con ottimo rating).

Un altro modo è analizzare le compravendite
di un periodo e rapportarle agli affitti (netti)
di quello stesso periodo per un gruppo di immobili
di riferimento.

Fatto sta che, in entrambi i modi, oggi
l’investimento immobiliare, essendo gravato
da molte incertezze e rischi, tende ad
avere spread piuttosto elevati, diciamo
superiori al 4% (ma dipende dalla tipologia
di immobili).

DA CIO' DISCENDE CHE:

1) se un immobile ha scarse prospettive
di essere affittato, il suo valore è molto
scarso;

2) il rischio influenza il valore in due modi,
abbassando l’affitto netto (es. rischio
inesigibilità) e aumentando il saggio di
capitalizzazione.

3) non tutti gli immobili sono uguali e
bisogna anche valutarne la versatilità,
ovvero la suscettibilità ad essere trasformati
e/o adibiti a destinazioni d’uso alternative.

Alla fine, l’immobiliare ripartirà
(è ripartito alla grande in Gran Bretagna,
che pure aveva avuto fortissimo cali),
ma bisogna anche scontare il complessivo
rischio Paese e l’incertezza del nostro
sistema giuridico e fiscale.


-Carla'
Sintesi: la faciloneria con la
quale il mattone e' sempre stato
considerato un "buon investimento"
a prescindere, nonche' "adatto a
tutti", e' stata una delle cause
della creazione (ed esplosione)
della nostra Bolla Mattonata.

Investire e' semplice, ma non
e' facile. Nessuno lo sa meglio
di chi frequenta Finanza World.

Dal 23 aprile parte "Comincia
ad investire con Carla' 2015 ".
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Un caro saluto a tutti,

Vs. Francesco Carla'
f.carla@finanzaworld.it




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